[2020년 2학기] 생활속의경제 - 중간과제물 (30/30)

 목차

1. 세로축을 가격, 가로축을 거래량으로 하는 수요-공급 시장모형을 이용하여 경쟁시장에서  균형가격에 도달하는 과정과 균형에서 사회적 잉여가 극대가 됨을 설명해 보세요.

2. 단기적으로 가격에 대해 공급이 매우 비탄력적인, 따라서 공급곡선이 수직에 가까운 주택임대시장에서 임대료상한제를 실시할 경우 발생할 수 있는 문제에 대해 시장모형을 이용하여 설명해 보세요. 

3. 지난 7월 임시국회에서 부동산시장을 진정시키기 위한 통과시킨 관련 법안 중 주택임대료상한제 개정안의 시행으로 발생할 수 있는 문제점을 알아보고, 그럼에도 불구하고 법을 시행하는 정책적 배경을 설명하세요.

 4. 이 법(전・월세상한제)에 대한 ‘본인의 의견’을 ‘경제적 관점이 최대한 반영’되게 설명해 보세요.

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 1. 세로축을 가격, 가로축을 거래량으로 하는 수요-공급 시장 모형을 이용하여 경쟁시장에서 균형 가격에 도달하는 과정과 균형에서 사회적 잉여가 극대가 됨을 설명해 보세요.

수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 부분에서 균형이 이루어진다. 그 부분을 균형점이라고 하며 균형점에서의 수요량과 공급량은 같아진다. 그렇기 때문에 균형점에서의 가격을 균형 가격, 균형점에서의 거래량을 균형거래량이라고 한다. [1]균형 가격에서 시장에 공급된 상품이 구매자에 의해 전부 구매되기 때문에 이를 시장청산가격이라고도 한다.

 

A라는 상품이 있다. A의 균형 가격은 P이다. P가격일 때 수요와 공급은 딱 맞아 떨어져 상품은 남는 것 없이 판매되며 더이상 가격이 올라가지도 않는다. 다른 외부 요소가 영향을 주지 않는 이상 최적의 상태를 달성하기 위해 계속 유지된다. 그럼 A의 가격인 P는 시장청산가격이 된다. 그렇지만 판매자가 A의 가격을 P1으로 판매한다면 시장은 달라진다. P1의 가격까지 지불하면서 A를 구매하고 싶어하는 소비자는 적어진다. 그럼 자연히 수요가 줄어들게 되며 공급에 비해 수요가 모자란다. 공급에 비해 수요가 모자라게 되면 남는 상품이 생겨 초과 공급이 된다. 판매자는 상품이 판매되지않고 남는다면 손해기때문에 A의 가격을 내리게 된다. 이러한 현상은 가격을 P에서 P1까지 올릴 때만 생기는 현상이 아니라 P2의 가격으로 내려도 생긴다. P2의 가격으로 내린다면 공급이 수요를 충족시키지 못하는 초과 수요가 발생한다. 이 경우 A를 가지고 싶은 소비자가 서로 가지기 위해 P2보다 가격을 올려서 제시한다. 그럼 점점 가격이 올라가면서 수요가 적어지게 된다. P1의 가격으로 판매할 때와 같이 균형 가격을 찾아가게 된다.

위와 같이 상품이 균형 가격을 찾아가면 초과 공급과 초과 수요가 없어져 공급과 수요가 알맞아 진다. 그러나 이렇게 균형 가격을 찾아간다면 사회적 잉여가 증가한다. 사회적 잉여는 소비자 잉여와 생산자 잉여를 합한 것이다. 소비자 잉여는 개별 소비자들이 제시한 최고 가격과 실제로 지불된 시장 가격인 균형 가격의 차이를 모든 수요량에 대해 합한 것이다. 첫번째 그림의 빨강 면적에 해당한다. 생산자 잉여는 개별 판매자들이 기꺼이 수용하고자 하는 최저 금액과 실제로 판매한 가격인 균형 가격의 차이를 모든 공급량에 대해 합한 것이다. 왼쪽 그림에 파란 면적에 해당한다. 균형 가격을 찾아가는 과정에서 사회적 잉여가 왜 증가할까? 그 이유는 오른쪽 그림을 보면 알 수 있다. 균형 가격인 P가 아닌 P1에서 판매한다면 사회적 잉여는 오른쪽 그림과 같다. 소비자 잉여와 생산자 잉여가 균형 가격으로 판매했을 때 보다 보라색 면적만큼 더 적다. P1에서 균형 가격 P까지 떨어지면서 사회적 잉여는 점점 극대화 되며 결국 균형 가격까지 도달하게 된다.

시장이 완전경쟁 상태이고 수요와 공급이 만나는 균형점이 된다면 사회적 잉여는 극대화된다. 이로써 양쪽 모두 소비자 잉여와 생산자 잉여가 극대화 되어 균형가격에서 소비자와 생산자는 파레토 효율성의 상태가 된다.

 

2. 단기적으로 가격에 대해 공급이 매우 비탄력적인, 따라서 공급곡선이 수직에 가까운 주택임대시장에서 임대료상한제를 실시할 경우 발생할 수 있는 문제에 대해 시장 모형을 이용하여 설명해 보세요. 

정부가 상한 가격이나 하한 가격을 정책적으로 규제하는 것을 가격 통제라고 한다. 주택임대시장에서 실시하는 임대료상한제 또한 가격 통제에 해당한다. 시장에서 수요와 공급에 따라 결정 된 균형 가격을 무시하고 정부가 의도적으로 가격을 규제하는 정책으로 최고가격제에 해당한다. 최고가격제는 생리대, 집 등과 같이 생활하는데 꼭 필요한 상품이 매우 부족한 경우 정부가 물가를 안정시키고 소비자를 보호하기 위해 가격의 상한선을 정해 최고 가격 이하에서만 거래할 수 있도록 통제하는 것이다. 최근에는 코로나로 인해 마스크가 규제되었으며 대표적으로 주택 임대료가 규제되고있다.

주택 임대 시장의 임대료는 단기적 가격에 대한 공급이 매우 비탄력적인 시장이다. 여기서 비탄력적이라는 것은 해당 수치의 탄력성을 얘기하는 것인데 [2]가격이 변화함에 따라 시장에서의 수요나 공급의 수량이 얼마나 민감하게 반응하는가를 나타내는 지표를 수요 또는 공급의 가격 탄력성이라고 한다. 가격 탄력성이 크면, 조금의 가격 변동에도 수량의 변동이 민감하게 일어난다고 할 수 있고 가격 탄력성이 작으면 가격의 변화가 커도 수량의 변동이 거의 없다고 할 수 있다. 주택은 사람이 살아가는 데에 꼭 필요한 재화로 가격 탄력성이 비탄력적이다.

주택 임대료 상한제를 실시하면 가격은 균형 가격보다 낮게 규제하게 된다. 균형 가격보다 규제 가격이 높다면 해당 정책의 실시 효과가 없기 때문이다. 가격을 균형 가격보다 낮게 규제하여 실시하면 그에 따른 수요량이 매우 증가하게 된다. 그러나 임대료를 받는 임대인의 입장에서는 이미 형성된 시장의 가격인 균형 가격보다 돈을 적게 받게 되니 반기지 않게 된다. 그렇게 되면 점점 임대를 내놓는 공급이 줄어들게 된다. 자연스레 시장 원리에 따라 초과 수요가 발행한다. 임대료 상한제를 실시하기 이전에는 균형 가격에 거래되기 때문에 가격이 높더라도 수요와 공급이 맞아 떨어져 원한다면 집을 구할 수 있다. 그러나 규제로 인해 초과 수요가 발생하면서 수요에 비해 공급이 모자라 집을 구할 수 없는 사람들이 발생하게 된다. 집은 사람이 살아가는 데에 꼭 필요한 요소로 없이 살 수는 없다. 그렇게 된다면 임차인은 집을 꼭 구하기 위해 몇 없는 공급을 치열하게 경쟁하여 얻는 수고스러움이 발생하거나 정책의 눈을 피해 규제한 가격보다 높은 가격으로 임대하는 불법적인 상황이 발생한다. 정부에서는 국민의 생활 안정을 위해 내놓은 정책이지만 결과적으로 임대인은 본인의 주택을 제값을 받지 못하고 임대하게 되는 상황이 발생하며 임차인은 공급이 적어진 주택을 구하기 위한 수고로움이 발생하거나 규제를 무시한 가격으로 불법 거래하는 상황이 된다. 의도한 국민의 생활 안정과는 다른 방향으로 향하는 정책이다. 

            

3. 지난 7월 임시국회에서 부동산시장을 진정시키기 위한 통과시킨 관련 법안 중 주택임대료상한제 개정안의 시행으로 발생할 수 있는 문제점을 알아보고, 그럼에도 불구하고 법을 시행하는 정책적 배경을 설명하세요. 

지난 7월 부동산 시장 안정을 위해 주택임대료상한제의 개정안이 발표되었다. 해당 법안은 임차인의 보호만을 주장하는 법안으로 보인다. 국가에서 시행하는 정책은 계약 시 양쪽 모두의 보호를 해야 공정한 정책이라고 보이는데 임차인만을 보호하는 법안으로 임대인의 이익을 축소시켰다. 주택 임대료 5% 상한제로 인해 임대인은 시장 가격에 따르지 못하게 되었다. 임대인이 구입한 주택은 시장 가격에 따라 매매했으나 해당 주택을 임대 시장에 내놓으면 규제로 인해 매매한 가격보다 오히려 손해를 볼 수 있는 상황에 직면했다. 임대료 상한은 5%로 규제되었으나 주택을 소유한 임대인에게는 여전히 보유세, 소득세 등의 세금은 달라진 점이 크게 없어 혜택이 없다. 그렇게 된다면 임대인은 주택을 임대 시장에 내놓지 않거나 본인이 실 거주 하는 방법이 손해를 줄이는 방법으로 볼 수 있다. 임대 시장에 내놓지 않게 된다면 수요에 따른 공급이 부족하게 되어 집을 임차인은 집을 빌릴 수 없게 된다. 실 거주를 하는 방법을 택한다면 여러 주택을 구매 해 임대 시장에 내 놓으려던 다주택자의 수가 줄어들게 되어 전체적인 주택 구매자의 수가 줄어들어 신규 주택 건설이 줄어들게 된다. 또한 임대료가 낮아짐에 따라 사람들은 주택을 구매하기 보단 임대로 들어가길 희망할 것인데 앞과 동일하게 신규 주택 구매자가 줄어들게 되어 신규 주택 건설의 감소를 더한다.

특히 한국에서는 다른 나라에서 보기 힘든 전세라는 임대 형태가 있는데 전세 제도는 집값의 상승을 기대해 주택을 구매할 때 전세금을 통해 대출의 부담을 줄이고 자본이 충분할 때엔 목돈으로 인한 금리를 위해 계약되고있었다. 그런데 주택임대료상한제로 인해 집값 상승의 기대가 작아져 투자를 위한 주택 구매가 줄고 금리 또한 낮아져 전세를 통한 이점은 없어진다. 전세의 이점이 낮아지니 전세 매물은 점점 월세 매물로 전환하는 추세이다. 전세가 줄고 월세의 매물이 늘어난다면 전세는 계약 종료 후 받을 수 있는 금액이지만 월세는 한번 납부하면 끝인 돈으로 결국 임차인의 부담은 커지게 된다. 현재의 시장 상황만 보더라도 전세 매물이 매우 귀해 입주 시기가 확정되지 않고 전세금 또한 높은데도 불구하고 여러 사람들이 계약하길 원하는 상황까지 발생하고 있다. 이런 초과 수요의 시장에서 현 전세 세입자는 계약 종료 시 돈을 추가로 받아 다른 계약자에게 매물을 넘기는 일이 생기거나 아는 사람을 통해서만 전세 매물을 넘길 수 도 있다.

이런 부작용이 예상됨에도 정부는 주택임대료상한제를 실시하려고 한다. 지나친 주택 투기 세력을 막기 위한 목적이 있으며 공급이 매우 부족해지는 현상을 완화하기 위해 정부 주도 공공 주택을 늘리려는 것으로 보인다. 공공 주택은 현재도 많이 실시되고 있는 형태지만 여전히 입주 희망자에 비해 공급은 턱없이 부족하다. 또한 집값의 과도한 상승을 막아 투기 세력을 줄이고 필요한 사람들이 구매하고 이후 필요의 목적이 사라졌을 때는 판매하여 시장이 활발히 돌아갈 수 있게 정부측에서 많은 지원이 필요할 것이다. 이런 지원으로 인해 활발한 시장 구축을 위해 정부는 주택임대료상한제를 실하는 것으로 보인다.

 

4. 이 법(전・월세상한제)에 대한 ‘본인의 의견’을 ‘경제적 관점이 최대한 반영’되게 설명해 보세요.

많은 사람들의 꿈 중 하나는 내 집 마련이다. 모두가 집을 사고 싶어하지만 집을 사지 못하는 이유는 비싼 가격때문이다. 주택임대료상한제로 인해 집값 하락의 효과를 기대한다고 하지만 집값이 하락해도 하락한 가격을 모으기 위해서는 시간이 필요하다. 그럼 그 시간 동안 사람은 길바닥에서 살 수는 없다. 결국 어딘가에 임대 매물에 거주해야 하는데 주택임대료 상한제로 인해 임대 매물은 매우 적어질 전망이다. 전체적인 공급의 축소도 문제지만 전세 매물의 극단적인 축소는 더더욱 문제다. 작성자 본인만 해도 월세로는 충분히 독립 가능하지만 월세는 납부하면 돌려받을 수 없는 지출로 선택하지 않았다. 주택 매매는 돈이 매우 부족하여 불가하며 전세금은 대출 제도를 통해 독립의 준비를 하고있었다. 주택임대료상한제로 인해 전세 매물이 줄어들어 전세를 찾아다니기 위해 시간을 이전보다 훨씬 더 투자하거나 월세를 납부하며 지출이 늘어난 채로 독립하는 수밖에 없다. 현재 계약되어 있는 임차인은 좋을 수 있는 제도이지만 새로운 계약을 준비하는 사람에게는 공금의 축소로 인한 피해를 입고 계약되어 있는 임차인 또한 평생 계약을 유지할 수 없기 때문에 새로운 계약을 진행 할 시엔 불이익을 얻을 수 있다.

위에 언급한 것처럼 정부에서 주택 시장이 활발히 돌아가게끔 지원을 하며 법을 시행한다면 주택임대료상한제에 대해 찬성한다. 그러나 이전의 행보로 봐서 신혼 부부에게 거의 집중된 지원, 겉만 그럴 듯 하고 낡은 공공주택 건물, 홍보하는 임대료는 낮지만 다른 수수료, 렌탈비 등을 붙여 높아지는 월 납부료 등 문제점이 아직 많다. 완정 경쟁 시장에서 임대인 임차인 모두 불이익일 수 있는 법을 시행하는 만큼 정부의 큰 노력이 필요하다고 보인다.